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周天勇的博客

国计民生经济学

 
 
 

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稳定房价需要彻底改革  

2010-04-23 10:26:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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进行修补性改革,积累的问题会越来越多,越积越重,最后改革越来越难,因此——

周天勇认为,中国的土地资源配置方式,是行政主导与市场为辅的行政体制,而不是真正的市场配置资源体制。所以,从政府利益出发的、以“行政市场”为主导的土地资源配置方式,实际上就构成了推高地价和房价的机制,不打破这种推高房价的机制,房价飙升的问题就不好解决。当前的政策重点应该是,改革政府对土地的寡头垄断,形成土地供应的多个主体;改革土地“使用年期物权”,形成稳定的土地物权;推行三大税收制度改革,扭转地方财政收入渠道。

4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号对外公布。在这份被民间称为“新国十条”的通知中,再次明确了一个事实:“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃。”

通知称,住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。这一点,被中共中央党校政策研究室副主任周天勇教授称为“居住不安全问题”,必须尽快解决。

4月20日,中国经济时报记者在中央党校就“新国十条”的相关问题对周天勇进行了采访。当被问及对“新国十条”的效果有何预期时,他并未给出明确的结论,而是反复强调一个观点:改革不彻底,推高房价的机制不打破,房价飙升的问题就不好解决。

让百姓安居乐业才是真正关注民生

“社会主义社会老百姓的民生,一是就业,二是安定,还有养老,医疗等,所以,‘新国十条’里面提出来社会稳定问题。”周天勇说。

“要把传统的不安定问题与转型社会中的不安定问题区别开来。”周天勇认为,在传统的农业社会中,最大的社会不稳定问题就是灾害和饥荒;现代社会中发生粮食不安全的几率越来越小,但是由于大量人口从农村转入城市,居住不安全问题发生的几率越来越大。

而现代“居住不安全问题”主要来自三个方面,由于房价过高,大量城镇新增人口和农村转移人口的居住需求得不到满足;大量工薪阶层购房贷款压力大,造成工作上的紧张和生活上的焦虑,而一旦经济不景气,造成失业等,会导致事实上的家庭破产;租房者负担越来越沉重,在城镇形成缴租的劳动人群和吃租的食利阶层,两极分化加剧。

上述问题如果处理不好,“会形成严重的社会不安定问题,所以,无论是从高层次——社会主义共同富裕的目标来看,还是从低层次——稳定社会的目标来看,高房价问题都必须解决。”

据周天勇掌握的数据,如果不对房价进行控制,2010年居民的房价收入比将会接近10,城镇需要房子但买不起房子的人占比将达到85%—90%,“这是非常可怕的,这样的住房贫富差距格局在世界上都是罕见的,很多发达国家的房价收入比在3—6之间,7以上老百姓就买不起房了。”土地资源配置不合理推高地价和房价

中国当前正在急速推进城市化,这种社会结构的转型需要对大量土地进行再分配。但人多地少与城市土地需求巨大,构成了一个“两难”;从远期看,城市化应该是节约土地,但从近期看,则是需要大量占用土地,这又是一个“两难”。

对于这两个“两难”的出现,需要从土地总供给方面找原因。周天勇的解释是,由行政力量控制的土地分配,造成对住宅建设用地的长期供应不足。而地方政府出于土地财政利益考虑,进行土地储备,征而不建或征而不卖,政府大量囤地等待高价出手。有些地方把土地大量卖给开发商,开发商再卖地,形成开发商的二级垄断。

如此,就形成了住宅土地供应总量与需求总量的巨大缺口,导致土地价格的不断攀升,而且地价推动房价上涨,房价拉动地价上升,形成房价和地价互相推动上升的恶性循环。

处于“行政主导”下的中国住宅土地市场,一方为政府的高度行政寡头垄断(供方),一方为多个充分竞争的市场主体(需方)。政府垄断定价机制,买卖方式是招拍挂,结果是价高者得,“地王”频现。在土地出让金问题上,70年的租金,一年收回,在财政上没有可持续性。

周天勇认为,地方政府在房地方面收取的税费过于繁杂。从2007年的调查数据来看,各种税费占全国平均房价的比例已接近50%。而房地财政实际上已是地方政府最重要的收入来源,“2007年单是土地出让金和六项有关税收(不包括收费),就占地方政府总收入的40.23%,估计2009年在45%—50%之间。”

“中国的土地资源配置方式,是行政主导与市场为辅的行政体制,而不是真正的市场配置资源体制。所以,从政府利益出发的、以“行政市场”为主导的土地资源配置方式,实际上就构成了推高地价和房价的机制。”周天勇说。

另外,投资投机和积累财产性的房屋需求,也是导致房价和地价轮番上升的重要原因。“美国的土地条件比中国要好,但是他们的中产阶级拥有第二套房的人很少,就是因为有房产税。”

政府与市场在住房问题上能做什么

政府在住房市场应扮演什么角色,政府可以把民众的住房问题一肩扛下来吗?周天勇的回答是:不可能。

他的理由有三:第一,中国未来住房需求巨大,如果不控制房价收入比,大量人口根本没有能力买房。第二,从中国当前的生产力水平来看,政府没有能力把几亿人口的居住问题承担起来。第三,中央和地方财政负担都很重,如果再负担民众住房,不现实。

他提醒说:“我们要吸取拉美一些地区福利早熟的教训,政府给民众承诺太多,最后不得不借债,发票子,最终造成恶性通货膨胀,金融体系崩溃,政府破产。”

那么中国怎么办?周天勇建议,一少部分高端收入者的住房完全通过市场来解决,另一少部分人的住房问题,政府通过廉租房的形式来解决,而大部分工薪阶层的住房问题,也要通过市场方式来解决,但是政府要做两件事:一是要对这部分人的住房进行价格控制;二是要通过鼓励创业,增加就业,提高收入,来培养他们的买房能力。

改革要彻底,不能修修补补

“如果不彻底改革,财政渠道改变不了,地方财政还得靠卖地、推高地价的办法来解决。从银行信贷方面来讲,投资客可以通过各种手段套取银行贷款,也可用个人资金甚至地下钱庄的资金在楼市投机,监管漏洞太大。”周天勇认为,这是目前对土地招拍挂制度和信贷制度进行修补性改革的两大危害。

特别需要注意的是,“进行修补性改革,积累的问题会越来越多,越积越重,最后改革越来越难。”

周天勇提出的彻底改革主要涉及四个方面,即改革政府对土地的寡头垄断,形成土地供应的多个主体;延长土地使用年期,形成稳定的土地物权;改革税收和地方房地财政体制,扭转收入渠道;解决城乡两栖居住问题。

第一,改变目前政府一家卖地的高度寡头垄断市场,形成土地供应的多个主体。允许城镇国有集体土地平等进入市场,只要符合规划,不再经过征用;允许土地使用权所有者(法人)到市场挂牌交易。

第二,延长土地使用年期,形成稳定的土地物权,解决土地出让的接续问题。住宅用地可拥有200年使用期,商用地可拥有100年的使用期,以此解决有些土地使用权即将到期而无法交易的问题。

第三,改革税收和地方房地财政体制,扭转收入渠道。简化征收各种房地税费,改为三种税:房地产交易增值税(把土地出让金改为增值税,房产交易也征收增值税),房产税,因占地过多的土地使用税。

因为土地财政的不可持续,当前的“土地财政为未来的地方财政埋下很大隐患,”周天勇建议把上述三项税改为地方税,如此,便把不可持续的土地财政,变为可持续的日益增长的地方财政。

对于房产税的征收办法,周天勇建议,“应该先在住宅上开征,哪怕开始税率低一些”。开征房产税的税率不要中央决定,而由地方决定。对低端收入者的房产税,在合理的面积范围内,政府要进行补贴,先征后补,但不能免。对其他收入超面积居住的人群进行累进征税。当然,考虑到工薪阶层的负担,开征房产税要以适当增加其工资为前提,对企业、事业单位、社会团体、自收自支机构等的人员增加工资或补贴。

按周天勇的计算,现在不算小产权房,全国商品房面积总共大约200亿平方米,如果按照全国平均价格5000元每平方米计算,那就是100万亿的资产,如按照1%征房产税,就是1万亿,再加上土地和房产交易增值税,以及占地过多的土地使用税,总共约1.5万亿,“这样就能把地方土地财政替换过来了。”

第四,解决城乡两栖居住问题。

周天勇说,对于工矿、交通、水利用地,要通过征用,要么政府给安置房,要么给货币,总之要让被征地的这部分人有房住,但不能让其在城乡都有房子。对于边远山区的宅基地,应设立村庄整治基金,或者宅基地复垦基金,建立宅基地退出机制。

但是,上述改革也面临一些困难,例如,征税时如何衡量一线城市和二三线城市的房价差距问题;小产权房和大产权房的征税问题;央产房、房改房、普通商品房的征税平衡问题;土地出让期限不等的商品房征税问题,等等。“很难找到一个各方都满意的方案,现在只能是快刀斩乱麻。”

另外,必须有配套改革措施,需要开展全国性的房产普查,对城乡居民房产(包括小产权房)进行登记,建立网络信息平台。由税务机构设置房屋的价值评估机构,等等。

“通过这样的改革,从根本上把房价稳定下来。”周天勇说,通过鼓励创业,增加就业,提高居民收入,使大量的工薪阶层和一部分农民工通过市场来解决居住问题。20年30年后,使大部分人能住上房,避免出现住房两极分化,在房地产领域形成共同富裕、人民安居乐业的局面。

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