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周天勇的博客

国计民生经济学

 
 
 

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高房价的治本之策  

2011-04-28 10:08:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前的房价调控措施,效果究竟如何,尚且有待观察,但这些并非治本之策,应该考虑如何进行根本性改革。

2010年房价虽然进行了调控,但是仍然增长了15%,快于居民收入的增长速度;地方政府的土地出让金增长太快,2009年地方土地出让金是1.6万亿,2010年达到了2.9万亿,增长了1.3万亿,地方财政对土地的依赖性进一步加大。房价如果继续上涨下去,将不仅是经济问题,而是会成为严重的社会问题。

正因为如此,中央下决心从严调控,推出了包括公租房建设、房产税试点等在内的多种措施,然而目前的调控措施面临多重“两难”。首先是中央调控房价与地方土地财政的矛盾。在目前的税收体制下,地方财政对土地依赖越来越大,中央虽有调控的决心,但是各地的执行却是个问题。其次是保障房建设目标与资金的矛盾。根据测算,2011年保障房建设需要1.6万亿资金,但是中央拨付资金只有1100亿,大部分资金还需要地方政府配套。资金从哪里来,如何进行融资?这是个很大的难题。再次是房产税问题。房产税的征收标准是什么,该如何征收,在实际操作上都存在很多困难。

高房价的根源在于制度。从2001年开始,我国各地实行大规模的招拍挂制度,这必然会带来地价的攀升。在高速城市化的阶段,土地本来就是稀缺资源,政府为了收取更多的出让金,往往又会有意识地限制土地供应。近年来每逢政策收紧、房价有所松动时,一些地方就会有土地流拍。为什么会流拍呢?说明政府的土地定价过高。但是政府不愿意降价,流拍了就把地留着,因为政府相信土地价格还是会上升。这就是土地惜售,美其名曰是土地储备。试想一下,假如我们的土地也实行市场化供应,集体土地可以直接入市,土地供应就会多元化,房价不至于会这么高。

目前的房价调控措施,效果究竟如何,尚且有待观察,但这些并非治本之策,应该考虑如何进行根本性改革。我个人认为,根本性的方案主要有四个方面,首先是“延长年期”,将土地使用权延长到一百年、两百年甚至更长,让大家都安心办工厂、搞建设、住房子。其次是“确立产权”,延长使用年期后,明确耕地、宅地、林地等,可以交易、继承、抵押、出租、入股等等。在产权明晰后,可通过政府引导,发挥社会资本的积极性,大规模改造盐碱地、滩涂、荒漠等未开发土地,把未利用土地变成农林用地,并允许将其置换成建设用地。第三是“平等入市”,允许农民集体所有的土地,法人手中的土地长期使用权,可以直接进入各类土地交易市场。第四是“以税代金”,取消土地出让金,代之以征收房产税、土地房产交易增值税等。只有这样,才能把推高地价和房价的动力机制改变过来,使房地产经济良性运行和发展。

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