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周天勇的博客

国计民生经济学

 
 
 

日志

 
 

房地产调控如何走出两难困境  

2011-05-11 10:19:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋和土地,既涉及群众的安居,也涉及房地产商的利益;既关乎到中央的宏观调控,也与地方的经济增长和财政收入有关;既要保证吃饭和粮食安全,也要想方设法满足居住和其他建设的需要;既要与用地的开发商、地方政府、想买房子的群众等利益有关,也与被征地农民、被拆迁城乡居民的利益有关。因此,房屋和土地形成的经济和社会关系,是一个利益纠缠、问题集中、矛盾较大的一个经济和社会领域。

 

房地产形势和调控现状

2010年可以说是房地产的调控年。2009年房价涨了25%,2010年在国务院的调控下,涨幅降低了10个百分点。但是,2010年即使上涨15%,房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。房价收入比在继续恶化。房价收入比是指平均面积的套房价格与城市居民家庭年平均收入之比,也就是一家不吃不喝,几年可以买一套房子。2009年全国是8.3,虽然2010年宏观调控力度很大,仍到了8.7,上升了0.4。消费经济学有一个测算:一个家庭,正常的工薪、利息水平下,房价收入比超过了6,居民买房就很困难,超过7,难度就相当大,房价收入比超过8,85%的居民买不起房子。一般发达国家的房价收入比是3到6。

有人认为买不起可以租。80%的人买不起房子,10%的人买很多套,然后租给80%的人。因此,要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶层,两极分化。如果这个问题继续下去,会成为比较大的社会稳定方面的问题。

从2003年开始调控房地产,房价却越调越高。近几年房价持续走高有以下原因:第一,土地供应不足。第二,住房刚性需求。第三,行政垄断卖地。

招拍挂、70年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖,千百万个房地产商买。而且不是市场性的,定价权在垄断一方。招拍挂是谁出价最高卖给谁,价高者得。70年的使用年限,租金一次性收上来。这不是卖地,而是卖使用权。卖地出让金,地方财政2007年1200亿,2008年9600亿,2009年接近1.6万亿,2010年国家调控来调控去,最后竟然卖了2.9万亿,翻了一番。

2011年,国务院为了将迅速上涨的房价稳定下来,采取了一系列的措施。主要有如下几条:

1.控制贷款,首付比率,提高利息,逐步增加土地供应,清理囤地。

2.限制二套房、三套房买卖。

3.建设经济适用房和保障房。据估算,保障房建设与危房改造要花8万亿元左右。

台湾解决住房的方式是直接走市场经济。韩国盖了250万套房子,居民住宅的1/4是政府提供。我们现在学新加坡和韩国模式。但是新加坡600万人,生产力发展水平高。我们10多亿人,能不能搞得起,是比较大的问题。

4.税收措施。2004年美国开征房产税最低的州是房价的1.2%,最高的洲加利福尼亚是1.9%。所以,美国人很少有两套房子,除非富豪。房产税和物业费是两回事,物业费是卫生清洁、保安等费。物业费1%,房产税1.9%,两项相加将近3%。50万美元的房子,每年交1.5万美元。房子太多,中产阶层交不起。开征房产税提高房屋的拥有成本,抑制房子投机、投资是有作用的。上海和重庆试点的房产税方案,面对一个拥有住宅的巨大群体,利益的博弈,导致制定的方案软弱无力,税收调节的作用不很明显。目前可能阻力太大,需要慢慢完善。

当然目前征收房产税还存在一些难题,比如:第一,征房产税与出让金重复,出让金已经很高,再收房产税,双重征税。这是一个难点。第二,70年使用权与房产税的财产性质方面的冲突。这是法律上的难点。房产税的定义是财产税,现在房子使用70年,因为宪法上城镇土地国有。《土地法》实施细则第40款规定土地使用权到期,土地以及土地上的地面建筑收回国有。70年使用到期后,必须重新进入出让程序才能继续使用。第三,全部征收,还是标准外征收。发达国家是标准内、标准外全部征收,没有累计。中国是套内面积不征收,套外征收。房产税要征收,必须得清查房产。财产没有清查,怎么征,这存在一些难题。

 

房地产调控遇到两难问题

房地产领域的宏观调控非常复杂,需要考虑各方面的关系,如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策,都有利有弊。没有完美的政策,只能是求得一个次优和平衡。但是,从长远看,需要一个根本上解决问题的方案。

1.有限土地在吃饭与居住之间的矛盾,这是我国的土地国情。我国人口密度排在全世界各国第11位。另外,每一个农业劳动力耕种的土地,中国倒数第三,中国劳均耕地是0.36公顷,倒数第三位。美国的家庭农场平均3500亩。欧洲国家的农场,小一点平均200多亩。世界上农场规模最小的,是日本、韩国、台湾,每一个家庭大概40多亩、50亩。搞规模经营,但中国家庭都小型化了,一家平均10亩地,还有山地、坡地、平地、水地、旱地。我认为,中国规模经营,是一个缓慢的过程,并且最终规模也不会太大。即使土地彻底放开交易集中,重组的过程很长。地太少,人太多,存在吃饭和居住的问题。

据估算,未来我们缺10亿亩地。所以,从中国国情讲,坚决反对住两套房或者三套房,坚决反对到农村去买一个院子,中国的国情没有享受这种居住方式的资格。同时我也认为要限制农民盖房子。总而言之,吃饭和居住,是用地的两难。

2.中央和群众压低房地价与地方财政收入的两难。从体制上讲,目前正规税收方面,中央财政集中太多,地方政府留得太少。因此,成了中央靠税,地方政府,特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且,现在地方政府由于强调公共服务、保障民生,除了建设和行政开支外,这方面的支出比例和规模越来越大。因此,卖地获得收入,成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是,土地收入越多,房价是没有办法从根本上控制下来。这是一个调控房价中的最难以克服和解决的两难问题。

3.经济增长速度与扩大就业的两难。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀,而且从外输入的通货膨胀压力也很大,收紧银根,信贷规模控制,将会影响一些项目的上马投资和建设;一些企业的融资也会发生困难,特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控,限制房屋销售。经济增长速度,可能会有所下降。这样的局面,一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用;另一方面,却也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中,包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP会减少,就业容量也有可能萎缩。

4.宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。现在推高地价房价的体制机制仍存,政府从农民手里购过来,高价倒出,土地财政是推高地价房价的强大的动力机制,所以要控制房价,很难。

 

如何解决房地产调控两难

(一)选择哪一种住宅解决模式

住宅解决模式主要有以下几种:

1.贫民窟方式。印度城市化水平30%,12亿人,3.6亿住在城市,但是城市人口1/3住在贫民窟。印度的做法是看中某块地,搭一个房子,住半年后属于自己所有。拉美也是。

2.政府提供大部分保障房方式,如新加坡模式。

3.主要由居民自己解决模式,住房问题通过市场解决,如台湾模式。

4.一部分住房由政府解决,如韩国模式。

我们到底走什么样的住宅模式,这是很关键的。贫困模式我们不能走,因为总理说要给居民体面和尊严的居住。市场模式把房价推这么高,居民买不起。现在就是政府解决住房,现在就看多少人买不起房子,政府解决多少。而政府解决房子跟政府的财力之间,又形成一系列的问题。有没有钱,能不能解决,能够盖得起,而且盖起来以后还有配套、物业等一系列问题和一系列成本。

(二)如何科学调控

1.收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理,也就是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。比如,房价今年涨了6%,居民收入起码要增长7%-8%。如果房价涨了15%,居民收入增长7%,那麻烦了。这应当是政府宏观调控的监测点。

2.房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入比。如果这个地区房价收入比到了9,老百姓买不起房子了,当地领导就不称职。

3.信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段不够。我认为,房产税必须开征,当然必须解决房地产税征收的法律难点问题。

2008年底,全国200亿建筑面积,住宅平均按照0.6个税率,120亿平方米,能收6000多亿元。开征房产税,如果商用房按照2%或者2.5%的税率征收,能征1万多亿元。另外交易增值税,将近2万亿元,正好抵过出让金。这样才是可持续的财政,现在的土地出让金是不可持续的财政。

4.增加土地供应。城镇居民需要多少住宅,算好后给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼,辛辛苦苦赚10万块钱,盖在山沟里。过了几年,儿子、孙子出去打工,不回来了。最后,拆楼还花成本。鼓励农民在县城买房子,给财政优惠13%。同时,改造未利用土地。全国沙漠26亿亩,盐碱地5.3亿亩,滩涂地3000万亩,加起来31多亿亩。现在改造盐碱地的微生物法技术比较成熟,五六万块钱可以改造一亩。

5.增加保障房建设和供应。但同时应该考虑到,福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美80年代、90年代有两个问题,一是收入差距太大,二是政府对老百姓承诺得太多,最后政府财政支撑不了,导致金融危机。因为向银行借钱,导致财政赤字,导致80年代负增长,90年代低速增长,0.2%的增长速度。拉美财政还仅仅只是解决医疗和社保,不涉及居民住房问题。因此,我认为,保障房的建设要测算未来的风险,要考虑财政能力。

(三)彻底改革,解决房子问题,关键是中央下不下决心,从根子上改。

1.延长土地使用年限。延长使用年限,比如说耕地1000年,住宅500年,企业用地300年,沙漠、盐碱地1000年。

2.确立近似产权,土地房屋可以交易,抵押、入股、出租、继承。延长土地使用年限事实上就相当于把土地给了你,这个时候就可以征财产税了。

3.各种土地平等进入市场。不要政府一家卖地,政府一家卖地就没有竞争者。所有的地都进入市场,就形成竞争性的土地供应市场,地价就能降下来。

4.废除土地招拍挂。我认为,农民的土地、宅地、林地、耕地应都允许交易、继承、抵押、入股、出租。台湾的宅基地、耕地、林地是这样交易:如果这个地增值100%,政府40%,自留60%;如果增值200%,各拿50%;如果增值300%,政府60%,自留40%。涨价的部分按比例累计归公。

城市化过程中,很多人不会再到农村去种地。80后、90后,甚至21世纪,到城里能再回去种地吗?所以,一定要顺应这个趋势,在制度上鼓励宅基地、林地交易,要规模化。让城市的土地、房子和农村的土地、房子都交易、能交易,确立产权,能够交易、继承、入股、出租、抵押,把整个盘活起来,才叫市场经济。

我想,通过这些办法,再加上政府保障房的供应,我认为会逐步解决中国的居住问题。当然,首先是让老百姓创业、就业、有收入,大部分房子让他自己买。比如80%的人自己买房子。至于保障房,第一政府的财政能力能不能承受得了;第二是否低收入甄别起来很麻烦,很困难,成本太高;第三要防止腐败问题,监督成本太高。全世界廉租房的分配都出现这种问题,而且都是议会在那儿盯着。

所以,我认为关键是要把房价压下来,老百姓能买得起房子,政府对不超过10%的人给廉租房,这个结构才是合理的。

延长年限,确立产权,平等入市,以税代金。如果按照这样来改革,地方政府有钱了,老百姓的房价也降下来,整个经济运行正常。当然,改革的难度实在是太大。现在房子、土地像一堆乱麻一样,就看中央领导的决策、魄力、决断,能不能把这个问题从根子上解决。

不管怎样,有几点是确定的:第一,房地产的暴利时代过去了。像21世纪初的10年,像90年代后期的10年,房地产弄一块地,一下子赚好几个亿,这个时代过去了。如果再这么下去,老百姓受不了,中央也受不了。第二,以后每一家买好几套房子的时代过去了。一是房产肯定某一时段要清查,不清查没有办法交税;二是肯定要交税;三是房产税一定会开征,一定会普遍开征。因为房产税是地方政府的,不开征,没钱是地方政府的问题。所以,房产税早晚全国得统一,全国得开征。第三,房价不会上涨得离谱。 (中华工商时报)

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